黃柏柏

央行鬆綁房市控管，獨獨對於豪宅管制不縮手，部分豪宅轉賣為租，台灣房屋智庫統計豪宅租金排行，去年豪宅租金實價揭露中，有兩處豪宅以每月45萬元並列冠軍，分別是台北信義20樓與文華苑12樓，但投資報酬率分別只有1.1%與0.8%。台灣房屋資深分析師陳炳辰表示，房市多頭時代，豪宅市場重增值不重投報，不過面臨豪宅市場冷清，加上豪宅稅下修仍處於只聞樓梯響的階段，因此仍有不少轉賣為租的情況，雖然投資報酬率不高，但是承租方多為潛力買方，出租豪宅也成為開發客源的做法之一。統計中意外發現，南港無雙擠上排名第五。陳炳辰表示，位在南港經貿二路上的無雙算是區域型的高價宅，但該社區20樓的租金總金額31萬元登上第五名，投資報酬率達2.1%，是罕見的高價宅出租投資報酬率，高於周邊住宅投報率的狀態，原因不脫社區身價相對為低，平均成交單價落至86萬元，若能租個好價錢，自然讓投資報酬率攀高。陳炳辰指出，豪宅單坪售價事實上都動輒百萬元起跳，真要買來做出租使用，投資報酬率不比一般住宅，例如文華苑就算以每月45萬元出租，但換算單坪僅1342元，投報率落至0.8%，遠低於附近一般住宅投報的2.3%。單坪租金來到1987元的元大栢悅，比起周邊租金行情高出32%，但投資報酬率只有1.1%，與周邊住宅投報1.7%，差距仍有0.6個百分點。此外，台北信義與冠德遠見的投報率也都是1%出頭，前者為1.1%，後者是1.3%，比不上鄰近出租住宅近2%的投報率。陳炳辰分析，豪宅屋主的資產配置，本是看好未來轉手獲利，除非豪宅市場大幅走弱，否則當下出租行為屬附加價值，且豪宅持有者對於租客挑選嚴謹，以長期穩定為主，而外商高階主管，或做客戶招待之用的企業主最符合所需，實為較封閉的市場，出租心態傾向避險，投資報酬率方面反而不一定是首要考量。

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